2013 harmadik negyedévében 16 910 négyzetméternyi ipari ingatlant béreltek ki már meglévő területek kiegészítéseként Budapesten és környékén (BRF adat). A bővülések aránya nőtt idén, hiszen az első három negyedévben a teljes kereslet 20 százalékát tették ki az ilyen szerződések, amíg az előző években csupán 15 százalékért feleltek. Magas volt azon bővülésről szóló szerződések aránya, amelyeket hosszú távra kötöttek. Ám a kereslet jelentős hányadát olyan megállapodások teszik ki, amelyek csupán rövid távra szólnak és meglévő bérlők ideiglenes terjeszkedését teszik lehetővé. Ezek az együtt tízezer négyzetmétert meghaladó nagyságú üzletek azonban nem jelennek meg a statisztikákban.
Az új trendet saját bérlői körében is megfigyelte a CA Immo ingatlanbefektető. „Egyre több olyan érdeklődővel találkozunk, aki kisebb-nagyobb területre rövid, 12 hónapnál is kevesebb időre szerződne” – mondja a cég bérbeadási vezetője, Szalma Péter. „Az idei első három negyedév szerződéseinek 10-15 százaléka ilyen. Sokan köztük meglévő bérlők, akik néhány százalékkal bővítik meglévő állományukat. Többször fordul elő például időszakos raktárigény.”
A közép-európai országokban is hasonló arányban terjed a rövid idejű bérlés alacsony díjakon. Elsősorban olyan logisztikai cégek veszik igénybe, amelyek az FMCG és e-kereskedelmi szektorban tevékenykednek, valamint az autóiparban működő termelő-gyártó üzemek.
„A csökkenő termelés miatt a gyártók igyekeznek lejjebb szorítani logisztikai kiadásaikat, ez pedig továbbgyűrűzik, hiszen a logisztikusok pedig a humán költségeken kívül a bérleti díjakon akarnak spórolni amely egy logisztikusnak az egyik legnagyobb költségtényező” – magyarázza az okokat Szalma Péter. „Ezt tetézi, hogy a gyártók és megrendelőik csupán 1–2 éves időtartamban gondolkodnak és ez a bérleti szerződések időtartamában is visszaköszön.”
A logisztikai cégek azért sem mernek nagy területekre hosszú időre elköteleződni, mert üzleti partnereik a korábbi időszakokkal összehasonlítva gyakrabban változnak, így egy-egy cég kiesését nem tudják pótolni. Ráadásul az ipari ingatlanoknál a „műfajból adódóan” nehezebb a költözés: egy raktárt, a raktári rendszereket nem lehet olyan kevés időkieséssel mozgatni, mint egy irodát. Így tehát ideális módszer a rövid időre szóló szerződésbővítés.
A folyamat hatással van az ipari ingatlanpiac jövőjére is. „A gyenge kereslet és a logisztikusok rövidülő szerződései erősítik azt a tendenciát, hogy a piacon eddig megszokott 3 évnél rövidebb, sőt, határozatlan időtartamra is lehet majd bérleti szerződéseket kötni” – prognosztizálja Joó Domonkos, a DTZ ingatlan-tanácsadó ipari tanácsadója.
A CA Immo bérbeadási vezetője szerint a trend csak a cash-flow szempontjából és csak rövid távon jó a bérbeadónak. „Más szempontból kedvezőtlen fejlemény, mert egy 6-12 hónapra kiadott terület miatt eleshetünk egy hosszabb távú bérbeadástól. Az alacsony bérleti díj pedig az adott ipari park értékét és jövedelemtermelő képességét is rontja.”
2013 első három negyedévében a szerződéshosszabbítások arányában trendforduló tapasztalható, de a teljes 2012-es évet összehasonlítva 2013 első három negyedévével azt látjuk, hogy aránya 60-ról 40 százalékra esett.
A szerződéshosszabbítások arányát az összbérbeadás statisztikájában egyébként jelentősen emelné a rövid távú, egy évnél rövidebb szerződések szerepeltetése.
A csökkenő trendnek köszönhetően ugyanezen időszak alatt 4,7 százalékponttal növekedett a kihasználatlanság, amely most 23,8 százalékos.
A budapesti ipari ingatlanpiac fontosabb mutatói és változásuk
Tranzakciók és mutatók
2012. III. negyedév
2013. III. negyedév
Új bérbeadás (m2)
26 927
17 540
Szerződéshosszabbítás (m2)
103 700
36 930
Bővülés (m2)
36 690
16 910
Kihasználatlanság (%)
19
23,8
Átlagos bérleti díj (euró/m2/hó)
3,2-5
3,2–5
forrás: BRF, DTZ, CA IMMO
CA Immo
